GML Catastro o georreferenciación de la propiedad

Contenidos:

¿Qué es el GML Catastro y qué tiene que ver con las propiedades inmobiliarias?
¿Qué beneficios aporta el GML?
¿Cuándo es obligatorio aportar un GML?
¿Cuánto cuesta un certificado de GML?

Qué es el GML catastro, para qué sirve, cuándo es necesario, quién puede realizarlo y cuánto cuesta


Introducción y un poco de historia sobre las descripciones catastrales y registrales en España

Hasta el año 2015 la identificación de las fincas inmobiliarias de todo el territorio español, tanto en los Registros de la Propiedad como en los respectivos Catastros, se hacía atendiendo a la dirección y/o a topónimos más o menos conocidos, pero nunca exactos y, a veces, ni siquiera descriptivos al 100%. Aunque se realizaba (y se realiza) una delimitación lo más exhaustiva posible de los linderos y sus características peculiares (cercados, accidentes geográficos, carreteras o cualquier otro elemento significativo), en un porcentaje elevado de casos, esta descripción era (y sigue siéndolo), cuanto menos, vaga e imprecisa. Si bien las fincas urbanas eran y son de más fácil delimitación no sucede lo mismo con las rústicas. Y en las urbanas, por los avatares propios del tiempo, devienen modificaciones constantes: derrumbes de muros, cambios en viales, transformaciones del entorno… Por tanto, la indefinición a la hora de delimitar la propiedad ha estado y sigue estando a la orden del día.

Ni que decir tiene que una descripción exacta y certera de la propiedad inmobiliaria va a propiciar una disminución de conflictos por linderos (por poner solo un ejemplo), a la par que puede simplificar ciertos procesos urbanísticos. Me refiero a los engorrosos procedimientos de expediente de dominio por exceso de cabida (que exige, incluso, autorización judicial), agregación o segregación de fincas, etc. etc. etc.

En los documentos notariales se da, en la actualidad, incluso, el caso de que las descripciones de las fincas ofrecidas en los documentos de Nota Simple (los mismos que certifican la propiedad, delimitación, cargas y gravámenes) no se corresponden con la realidad contemporánea. Los cambios de nombre de calle, las modificaciones de caminos o carreteras, los trastoques de número de gobierno, modificaciones de regatos u cualquier otro elemento significativo que actúe como delimitador son constantes. Y todo ello genera confusión.

GML y coordinación Registro de la Propiedad y Catastro

A la indefinición a la hora de describir algunas fincas se ha unido la descoordinación entre los Registros de la Propiedad (y las oficinas notariales) y los distintos Catastros. Ya que cada uno de ellos manejaba documentos y archivos distintos, aunque la incorporación de la ficha catastral es un requisito imprescindible (desde hace más de una década) en las escrituras cuyo objeto sea un bien inmobiliario.

La posibilidad de georreferenciar (con coordenadas geoespaciales, igual que las utilizadas en las búsquedas en Internet de emplazamientos y servicios) todas y cada una de las propiedades inmobiliarias de España y la mejora de las comunicaciones online están en la base de la nueva normativa. Es la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad que desarrolla una ley anterior.

Un documento imprescindible para el intercambio eficaz y acorde de dicha información es el denominado GML.

¿Qué es el GML Catastro y qué tiene que ver con las propiedades inmobiliarias?

 

GML responde a las siglas en inglés “Geography Markup Language” o Lenguaje de Marcado Geográfico y se refiere a un código fuente que señala las coordenadas geográficas. Es un lenguaje franco que propicia el manejo y el movimiento de datos online de forma inmediata y segura. Actúa como las coordenadas de los navegadores actuales (a la hora de encontrar un emplazamiento o una dirección) pero señalando, además, linderos y otras marcas espaciales. Con el GML que solicita el Catastro además se consigue calcular la superficie exacta de una finca.
Nace a continuación del conocido como Proyecto Inspire, firmado por 28 países miembros de la Comunidad Europa en Marzo de 2007. Su objetivo es crear una base de datos conjunta sobre información espacial y geológica detallada de los inmuebles situados en los territorios de la UE.

Y con estas directrices nace la ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, perfeccionada por la Resolución señalada anteriormente. Tiene la finalidad de coordinar la información y descripción de cada una de las fincas inmobiliarias de España entre los distintos Registros de la Propiedad y Catastro Inmobiliario. El objetivo es, nada más y nada menos, que acabar con la indefinición en las descripciones expuestas al inicio. Y, además, se pretende dar agilidad en la gestión y dotar de mayor seguridad jurídica a cualquier transmisión o modificación del patrimonio inmobiliario.
Con el GML Catastro o la georreferencia de cualquier bien inmueble se pretende ubicar de manera exacta cualquier finca ya sea rústica o urbana, eliminando indefiniciones en su descripción. La georreferenciación es exacta e inequívoca. Con estas directrices legales, por tanto, se pretende aplicar la tecnología a la descripción de los bienes inmuebles situándolos exactamente en el espacio.
En definitiva, los documentos GML del catastro y de los Registros de la Propiedad van a ser las nuevas direcciones de todos los inmuebles situados en España aportando además superficie y elementos geográficos determinantes para su ubicación.

¿Qué beneficios aporta el GML?

 

Las utilidades tanto para las administraciones como para los propietarios como para los ciudadanos en general son obvias:
Descripción exhaustiva de una finca sin dar lugar a equívocos futuros por los cambios en topónimos o modificaciones en accidentes geográficos: barrancos, regatos, carreteras, caminos, ruinas…
Con el GML no solo se obtienen linderos sino también (y por supuesto) superficie exacta y accidentes geográficos significativos.
El GML otorga seguridad jurídica a los inmuebles incorporados tanto al Catastro como al Registro de la Propiedad al eliminar información poco exacta y, a veces, contradictoria. Pueden allanarse conflictos por límites o similares.
A nivel nacional con la georreferenciación (GML) y su obligatoriedad ante los organismos oficiales se pretende dotar de una cartografía exacta de todo el territorio. Si bien los beneficios son obvios cuando se habla del patrimonio inmobiliario, tampoco hay que dejar atrás las utilidades para el medio ambiente.

¿Cuándo es obligatorio aportar un GML?

 

A partir del 30 de octubre de 2015 se establece que será obligatorio remitir esta información (tanto a Registros de la Propiedad como al Catastro), anexado a las escrituras notariales, en los siguientes casos.

  • Transmisiones de cualquier tipo ya sea por compra-venta, donación o herencia sea cual sea el número de intervinientes por cada parte.
  • Cuando se inscriba un derecho de usufructo o una concesión administrativa, sea cual sea el período establecido.
  • Cuando haya una segregación o división de fincas, sea cual sea la fórmula jurídica que lo generó.
  • Cuando se produzca una agrupación de fincas.
  • En las expropiaciones forzosas por cualquier razón o procedente de cualquier organismo público.
  • En los expedientes de dominio por exceso de cabida, aunque aún no hay jurisprudencia suficiente para afirmar si, en el futuro próximo, se terminará con la larga autorización judicial. En este caso hay que aportar, además, una representación gráfica alternativa con los nuevos límites generándose automáticamente la medición correspondiente.
  • En las declaraciones de obra nueva y de división horizontal.
  • También será obligatorio en las modificaciones de cualquier tipo de una división horizontal ya constituida (agregación, segregación, eliminación o aumento de fincas).

En todos estos casos el GML se tiene que enviar a Catastro y Registro de la Propiedad en el plazo de cinco días naturales. Son los notarios los encargados de realizar esta gestión, aunque es el usuario final el que debe aportar dicho documento.
Cualquier propietario, además, por propia voluntad y sin que medie ninguna transmisión o figura jurídica sobre su propiedad puede solicitar la inclusión de un GML al Catastro para que se incorpore a la documentación de su inmueble. En este caso es imprescindible el levantamiento de un acta notarial para que sea incluido también en el Registro de la Propiedad.

¿Quién puede realizar un GML?

Se ha habilitado por parte de la administración un programa online para su realización que, en principio, no exige formación específica. Sin embargo, dada la complejidad y la importancia de la georreferenciación, es recomendable que este documento se realice y se firme por un técnico competente y colegiado. El mejor perfil sería un topógrafo y, en su defecto, un aparejador, arquitecto técnico, arquitecto superior o ingeniero de construcciones.

¿Cuánto cuesta un certificado de GML?

 

Sin ánimo de ser exhaustivos un documento de GML básico aceptado por cualquier catastro de España cuesta alrededor de 40 euros más el 21% de IVA (precio de 2016). Otros importes a tener en cuenta son los que siguen:

  • GML de parcela urbana a partir de 65 euros más IVA.
  • GML de parcela rústica a partir de 40 € más IVA.
  • Documentación para segregación de fincas (para cualquier figura jurídica) a partir de 190 euros más IVA.
  • El precio baja a 135 euros más si, en cambio, es una agrupación de propiedades.
  • Se aconseja consultar los precios de GML en el caso de expediente de dominio por exceso de cabida y seguir punto por punto las directrices tanto de Registro de la Propiedad como del Catastro y en su caso Autoridad Judicial para evitar incrementar costes adicionales.

Estos documentos se generan vía informática y se remiten online. Con el pago de ciertos servicios urgentes la inmediatez es tal que el cliente lo puede tener en horas.

Para más información puede contactar con nosotros a través del formulario de contacto.

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