Expediente de dominio por exceso de cabida y el GML catastro

La Ley Hipotecaria 13/2015 de 24 de junio y la resolución que la perfecciona puede servir de ayuda a la hora de resolver con agilidad complicados expedientes de dominio por exceso de cabida al hacerse obligatorio la incorporación de un archivo GML.

Una de los procesos más complicados en la gestión urbanística es un expediente de dominio por un exceso de cabida. La nueva normativa de la Ley Hipotecaria 13/2015 de 24 de junio que obliga a presentar un archivo GML de las fincas registrales-catastrales puede ayudar en el futuro a resolver las propuestas con más agilidad.

¿Qué es un exceso de cabida?

Pero, empecemos por partes, ¿qué es un exceso de cabida desde el punto de vista urbanístico? Sencillamente, resumiendo y simplificando mucho, es una superficie mayor real de una finca de la señalada en el Registro de la Propiedad o en los Catastros Municipales. Hasta hace pocos años, en España, era frecuente encontrarse con parcelas que, en tasación, tenían un exceso de cabida. Las razones para esta diferencia entre la matriculación y la real eran diversas. Entre las más frecuentes tenemos:

  • Por un desapego en décadas pasadas a las inscripciones registrales cuando no mediaba una hipoteca, sobre todo en inmuebles pertenecientes a zonas rurales que se transmitían por herencia de padres a hijos.
  • En un intento por evadir impuestos y/o tributos fiscales, ya que la fiscalidad es proporcional a los metros cuadrados.
  • Por la costumbre extendida, también en pequeñas poblaciones, de justificar la propiedad mediante escrituras públicas (sin inscripción registral) donde los linderos y/o descripciones eran cuanto menos poco descriptivos.

El problema con el exceso de cabida llega siempre a la hora de transmitir esa finca (normalmente por compra-venta) o cuando se produce una hipoteca con la necesaria tasación oficial. Si, además, se pretende una obra nueva y/o una división horizontal la gestión llega a ser costosa y compleja.
Aunque el registrador siempre tiene la última palabra, en la práctica, no se inscriben excesos de cabida en España sin mediar autorización judicial, sobre todo si el mismo es más del 20% de la superficie de la parcela inicial.

Resolver un exceso de cabida con un expediente de dominio

Cuando el exceso de cabida corresponde al 5% de la finca inicial, en principio, no debe haber ningún problema para su inscripción registral. Si supera esta cifra y no alcanza la del 20%, el registrador va a solicitar un acta notarial y certificados justificativos de técnicos competentes.

El problema llega cuando la medición supera el 20% de la finca inicial. En este caso, el propietario o futuros dueños tienen que embarcarse en un farragoso y lento proceso judicial que incluye, en la mayoría de los casos, no solo peritaje oficial sino también la personación y la aprobación de vecinos colindantes con los linderos de la finca afectada. Hay que iniciar, por tanto, un expediente de dominio.

¿Y qué es un expediente de dominio? En esencia, un procedimiento judicial cuyo fin es justificar la propiedad de un bien, ya sea porque no se tiene título válido o porque el que se tiene no refleja la realidad de la propiedad. Este es el caso del exceso de cabida.

¿Cuál es el procedimiento abreviado en un expediente de dominio por exceso de cabida?

Resumiendo mucho, podemos enumerar los siguientes pasos:

  1. Levantamiento de acta notarial con la aportación de las oportunas “pruebas” sobre ese exceso de cabida: mediciones de técnicos competentes y colegiados, títulos de propiedad, documentos de IBI, fichas catastrales de las fincas y las colindantes…
  2. Vecinos, interesados, propietarios con linderos y/o administraciones pueden realizar alegaciones en el plazo de un mes. Para ello, dicha acta notarial debe publicarse en los medios pertinentes. Normalmente se realiza en un diario de gran tirada local además de su inserción en el BOE y/o boletín oficial provincial o regional.
  3. Si el exceso de cabida es inferior al 20%, es potestad del Registrador la inscripción del mismo sin necesidad de autorización judicial.
  4. Si se supera ese porcentaje se requiere la autorización judicial y en este caso el proceso (con necesidad de abogado y procurador) puede alargarse hasta dos años, puesto que las pruebas solicitadas no solo serán documentales y/o periciales sino también testificales. También será necesaria la aprobación de vecinos propietarios con linderos y/o ayuntamiento si el exceso de cabida supone una merma o una modificación de bienes públicos de cualquier tipo.

Es por ello que los expedientes de dominio por exceso de cabida solo se llevan a cabo cuando la finca (normalmente un solar o edificio en ruinas para derribar) va a ser sometido a una obra nueva y/o división horizontal posterior. El procedimiento es largo y costoso y buena parte de los propietarios afectados por esta figura jurídica no se deciden a iniciar el trámite burocrático.

Como buena parte de los propietarios obvian estas consideraciones, y otras más a la hora de inscribir sus bienes inmuebles, tenemos como resultado, tal como hemos expuesto, que en España, se produce una continúa inadecuación entre los datos reales de las propiedades, los ofrecidos por los Registros de la Propiedad y los Catastros Provinciales.

¿Qué es un archivo GML para el catastro?

En un intento por empezar a poner orden en mediciones, descripciones y ubicación exacta de las propiedades en España nace la ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, perfeccionada por la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro.

La finalidad de esta nueva legislación es, por un lado, coordinar los datos existentes entre el Catastro y los Registros de la Propiedad y, por otra, aportar ubicación exacta de las propiedades mediante archivos GML.

¿Y qué es un documento GML para el Catastro o el Registro de la Propiedad? Las siglas GML nacen de “Geography Markup Language” o Lenguaje de Marcado Geográfico. Es un código en HTML que pretende ubicar de forma exacta por georreferenciación todas y cada una de las parcelas. En esencia, y simplificando mucho, se trata de generar una ubicación de las propiedades inmobiliarias (tanto rústicas como urbanas) a modo de los localizadores en los navegadores corrientes.

Los archivos GML deben aportarse (a partir de octubre de 2015) a todos las escrituras notariales realizadas en España sea cual sea su objeto: transmisión, exceso de cabida, expediente de dominio, agrupación, segregación, expropiaciones forzosas, derechos de usufructo por cualquier motivo, concesiones administrativas…

En esencia, ese código con la ubicación exacta se incorpora a las escrituras notariales y de aquí al Registro de la Propiedad y al Catastro municipal. Con el archivo GML la situación, linderos, medición y elementos significativos de una finca se señala de manera inequívoca por georreferenciación. Esto es, se eliminan descripciones poco específicas como topónimos locales que van cambiando (y con bastante frecuencia) con el tiempo. El archivo GML ubica con coordenadas exactas.

¿Cómo puede ayudar un archivo GML para resolver un expediente de dominio por exceso de cabida?

Aunque aún no existe jurisprudencia para ir evaluando cómo se desarrolla en la práctica esta ley y la resolución que la perfecciona, en teoría, un archivo GML, con las coordenadas exactas de una parcela, es una prueba contundente sobre la existencia de ese exceso de cabida. Si, además, al procedimiento se incorporan también archivos GML con las fincas colindantes señalando linderos, vías, servicios o accidentes geográficos, “el puzle” que a veces hay que encajar en estos procedimientos se hace con mayor facilidad, claridad y justicia.
Con la progresiva inserción de ficheros GML al Catastro será paulatinamente más fácil ir encajando las fincas del territorio español. Para eso faltan, quizás, décadas.

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